外國人在柬埔寨購買房地產的限制與因應方式
2010年4月柬埔寨立法通過允許外國人可在柬國境內擁有建物，城市內二樓以上的公寓套房、老屋皆在許可範圍內，但地面層（一樓）以及住宅區的別墅除外。
在柬國購買房地產，根據柬國「土地法」，除上述情形外，外國人不能在境內持有100%房地產所有權，但一些法律機制與文件的運用，可讓外國人充分管控及出售他所購買的房地產，利用房地產投資享有獲利。
以下幾種方式，幾乎可以讓你買進所有類型的不動產：
一：投資移民
投資移民是指來柬埔寨王國進行投資，經柬埔寨發展理事會--柬埔寨投資委員會審核批准註冊成立的公司、企業，被視為投資公司，簡稱CDC公司。
外國人取得投資公司資格後，可以申請加入柬埔寨國籍。
經內政部、總理府，報總理審批後，最後是國王簽發王令批准加入柬國籍，獲得柬國籍後就能名正言順地投資房地產了。
二：與柬國人一起成立公司
外國人在柬國買房地產最安全的方法是與柬國人合夥成立有限公司。柬埔寨王國土地法第一章第9條規定：在柬註冊公司、企業，並由柬籍自然人或法律認可的柬籍法人持有51%或以上股份的，可成為土地所有人。因此股份的分配上，以股份證書詳細記載權利的行使，均可用來確保外國人對於公司與資產的管控。另外抵押權、擔保權、代理權等文件，要一併與所有權文件準備齊全，如此方可保障外國人的投資。此作法外國人要付100%房地產購買費用與建造費，詳載於公司或出售文件中，以後如該房地產出售，100%價款直接歸該外國人所有。而謹慎選擇合夥人是最重要的。
在商業部註冊這類公司、企業時，外國人持有49%的股份，可以擔任公司董事長、法定代表人；柬籍自然人可擔任董事或公司股東會成員。
公司註冊完畢後，可以用公司的名義購買房地產，屬公司擁有的所有權財產。
三：購買與長期租賃
外國人出資購買房地產，但所有權狀卻是以柬國人的名義登記，外國人與該登記名義人簽訂長期租賃合約，登記名義人將房地產租回給外國人，租約期可長達99年。惟該法少有人採用，主要是「所有權」的心理感受問題，因大部份外國投資客希望完全擁用產權，而以自己承租自己出資購買的房地產，此做法大多數外國人難以接受。
但如果在擬定房地產持有租賃等合約時，正確書寫租賃條件，該法仍可安全控管在柬國境內的房地產。而外國人持有所有權狀正本，以此做為保障，因為無所有權狀正本，房地產也無法出售。需考量的是，雖然外國人能隨時出售房地產，但須取得柬國登記名義人的簽名或指印，因此外國人與登記名義人的良好合作關係是必要條件。
四：房地產登記在柬國人名下
該法與第二種做法類似，但先決條件是該柬國登記名義人能取得你完全的信任。
根據柬國憲法，外國人有權選擇柬國人為房地產登記名義人，於完成移轉登記後，該權狀由外國人自行持有保管，防止柬國人出售土地或資產，因為沒有「所有權狀」就無法出售，這也是保障方式。
另藉由抵押設定或租賃合約，將房地產的權利移轉給外國人，也提供外國人更多投資保障，所有權狀以及抵押設定或租賃合約，必須向省土地管理都市計劃建設處，負責辦理（土地登記註冊）的地方與中央政府單位辦理登記。
以柬國人當登記名義人，該柬國人不以居住在柬埔寨為必要，如旅居在外亦可，但要能提出證明該登記名義人具有柬國戶籍。
五：與柬國人結婚
外國人如與柬國人結婚就能以其配偶的名字登記。與柬國人通婚的外國人如在柬國境內居住並與配偶共同生活三年以上，亦可申請取得柬國人民身份。一旦取得柬國身份，依柬國法律，土地可登記在夫妻兩人名下。如非雙方同意，單方不能出售土地或資產。如離婚或分居時，土地或資產的分割，則依照離婚或分居的條件以及法院判決或仲裁而定。
六：取得柬國榮譽市民證（資格）
外國人如捐助大筆金額給柬埔寨皇家政府以嘉惠柬國人民，可授予榮譽公民證，且不影響該外國人原有的國籍。外國人如對柬國具有大影響作用或大力協助柬國，亦可獲頒榮譽公民資格，以彰顯其專業能力或對柬國的貢獻。於獲得榮譽公民資格，則該外國人就如同柬國人一樣，可取得任何房地產完全的所有權，該作法均受柬國（土地管理，都市計劃暨建設部）政府的認可。
在柬國購買房地產，根據柬國「土地法」，除上述情形外，外國人不能在境內持有100%房地產所有權，但一些法律機制與文件的運用，可讓外國人充分管控及出售他所購買的房地產，利用房地產投資享有獲利。
以下幾種方式，幾乎可以讓你買進所有類型的不動產：
一：投資移民
投資移民是指來柬埔寨王國進行投資，經柬埔寨發展理事會--柬埔寨投資委員會審核批准註冊成立的公司、企業，被視為投資公司，簡稱CDC公司。
外國人取得投資公司資格後，可以申請加入柬埔寨國籍。
經內政部、總理府，報總理審批後，最後是國王簽發王令批准加入柬國籍，獲得柬國籍後就能名正言順地投資房地產了。
二：與柬國人一起成立公司
外國人在柬國買房地產最安全的方法是與柬國人合夥成立有限公司。柬埔寨王國土地法第一章第9條規定：在柬註冊公司、企業，並由柬籍自然人或法律認可的柬籍法人持有51%或以上股份的，可成為土地所有人。因此股份的分配上，以股份證書詳細記載權利的行使，均可用來確保外國人對於公司與資產的管控。另外抵押權、擔保權、代理權等文件，要一併與所有權文件準備齊全，如此方可保障外國人的投資。此作法外國人要付100%房地產購買費用與建造費，詳載於公司或出售文件中，以後如該房地產出售，100%價款直接歸該外國人所有。而謹慎選擇合夥人是最重要的。
在商業部註冊這類公司、企業時，外國人持有49%的股份，可以擔任公司董事長、法定代表人；柬籍自然人可擔任董事或公司股東會成員。
公司註冊完畢後，可以用公司的名義購買房地產，屬公司擁有的所有權財產。
三：購買與長期租賃
外國人出資購買房地產，但所有權狀卻是以柬國人的名義登記，外國人與該登記名義人簽訂長期租賃合約，登記名義人將房地產租回給外國人，租約期可長達99年。惟該法少有人採用，主要是「所有權」的心理感受問題，因大部份外國投資客希望完全擁用產權，而以自己承租自己出資購買的房地產，此做法大多數外國人難以接受。
但如果在擬定房地產持有租賃等合約時，正確書寫租賃條件，該法仍可安全控管在柬國境內的房地產。而外國人持有所有權狀正本，以此做為保障，因為無所有權狀正本，房地產也無法出售。需考量的是，雖然外國人能隨時出售房地產，但須取得柬國登記名義人的簽名或指印，因此外國人與登記名義人的良好合作關係是必要條件。
四：房地產登記在柬國人名下
該法與第二種做法類似，但先決條件是該柬國登記名義人能取得你完全的信任。
根據柬國憲法，外國人有權選擇柬國人為房地產登記名義人，於完成移轉登記後，該權狀由外國人自行持有保管，防止柬國人出售土地或資產，因為沒有「所有權狀」就無法出售，這也是保障方式。
另藉由抵押設定或租賃合約，將房地產的權利移轉給外國人，也提供外國人更多投資保障，所有權狀以及抵押設定或租賃合約，必須向省土地管理都市計劃建設處，負責辦理（土地登記註冊）的地方與中央政府單位辦理登記。
以柬國人當登記名義人，該柬國人不以居住在柬埔寨為必要，如旅居在外亦可，但要能提出證明該登記名義人具有柬國戶籍。
五：與柬國人結婚
外國人如與柬國人結婚就能以其配偶的名字登記。與柬國人通婚的外國人如在柬國境內居住並與配偶共同生活三年以上，亦可申請取得柬國人民身份。一旦取得柬國身份，依柬國法律，土地可登記在夫妻兩人名下。如非雙方同意，單方不能出售土地或資產。如離婚或分居時，土地或資產的分割，則依照離婚或分居的條件以及法院判決或仲裁而定。
六：取得柬國榮譽市民證（資格）
外國人如捐助大筆金額給柬埔寨皇家政府以嘉惠柬國人民，可授予榮譽公民證，且不影響該外國人原有的國籍。外國人如對柬國具有大影響作用或大力協助柬國，亦可獲頒榮譽公民資格，以彰顯其專業能力或對柬國的貢獻。於獲得榮譽公民資格，則該外國人就如同柬國人一樣，可取得任何房地產完全的所有權，該作法均受柬國（土地管理，都市計劃暨建設部）政府的認可。
柬埔寨公司註冊
在柬埔寨王國，有兩個辦理公司註冊機構，一個是商業部，另一個是柬埔寨發展理事會——柬埔寨投資委員會，簡稱“CDC”。這兩個機構的職能、權限是有所不同。先介紹在商業部注冊的公司，稱之為“商業貿易公司”。 在柬埔寨王國商業部“工商登記處”受理商人及商業貿易公司注冊業務。申請注冊商業貿易公司需提供：
1、公司名稱：（柬文或英文）；
2、股東成員名單：股東人數不受限，如果是自然人股東，需提供護照復印件、柬埔寨入境簽證、住址及5張兩寸照片；如果是法人股東，需要提供該公司的營業執照、稅務登記證及公司章程（這些資料均要英文版並經公證機關公證），同時還需要提供法人股東代表人的護照復印件、柬埔寨入境簽證、公司或者當事人地址及5張兩寸照片及公司給代表人的委托授權書；
3、股份分配及職務分配：柬埔寨商業部的公司章程大部分條文基本是一個模式，股份分配比例可依據實際情況登記，而職務一般為：公司董事長、公司董事及公司成員；
4、注冊資金：2000萬柬幣以上（約5000美元），申請人提供相關資料給商業部，經商業部審查資料齊全，並符合法律手續後，商業部便提供股東決議書、公司章程等給當事人審閱及簽字，然後到柬埔寨任何一家銀行開設賬戶，由銀行出具兩張資金證明即可。
5、公司注冊地址：要有租賃合同或房產證，同時附上護照復印件，房東的產權證復印件及身份證復印件。
6、公司經營範圍：商業貿易公司經營範圍十分廣泛：有商品買賣交易、進出口貿易、進口各類藥品及醫療器材、商業金融咨詢服務、兌換貨幣、開辦醫院或診所、開辦學校、商業廣告、印刷業務等……
運輸：陸、海、空商品運輸及物業管理，交通運輸服務。
建築：樓房、道路、橋梁的工程建設、圖紙設計、規劃測量等。
旅游：酒店、餐館、娛樂中心。
農業項目投資：工廠、加工廠。
值得說明的是，外商獨資公司企業無權擁有土地所有權，須有柬埔寨自然人或者柬籍法人持有51%及以上股份的公司，才能購買土地，經營房地產項目。
公司在商業部注冊之後，商業部給公司頒發：
1、公司營業執照
2、公司批文
3、公司章程
4、公司存檔資料
5、公司公章
取得商業部全套資料後。還需辦理稅務登記手續。應把公司的營業執照、公司批文、公司章程、法人或者股東的護照復印件、柬埔寨入境簽證及2張2寸照片。同時提供租房合同或房契、不動產稅收據、房子正面照片和辦公室照片，及繳納水、電費發票。到稅務局辦理稅務登記、貼印花，然後，由稅務局頒發：
1、稅務登記證（稅照）
2、稅務增值稅證（VAT證）
完成上述兩道程序，一個商業貿易公司的注冊登記手續就完善了。
申請注冊投資公司須知
為了鼓勵外商人在柬埔寨投資，加速國民經濟的建設和發展，柬埔寨王國政府專門設立一個機構——柬埔寨發展理事會，簡稱”CDC”。這個機構設有評估委員會，有財經部、商業部、工業部、環保部、稅務局及海關等官員參加，為王國政府重建、發展及投資項目的審議和決策提供參謀，並為投資商提供一站式服務。
在柬埔寨發展理事會——柬埔寨投資委員會申請成立公司企業時，須提供投資項目的經濟報告，以供審定。同時，投資人需提供：
（1）公司名稱：（柬文或英文）。
（2）股東成員名單：股東人數不受限，如果是自然人股東，需提供無犯罪證明（良民證）、護照復印件、柬埔寨入境簽證、國外住址、電子郵箱、電話、及15張2寸照片；如果是法人股東，需要提供該公司的營業執照、稅務登記證、公司章程及該公司給代表人的委托授權書（這些資料均要英文版並經所在國公證機關公證），同時，需要提供法人股東代表人的無犯罪記錄證明、護照復印件、柬埔寨入境簽證、公司或者當事人地址及15張2寸照片。
（3）股份分配及職務分配：公司章程的大部分條文基本上是一個模式，股份分配比例可根據實際情況登記，而職務一般為：公司董事長、公司董事及公司成員。
（4）投資規模：投資額須在100萬美元以上，但驗資只需提供投資額25%的銀行資金證明即可。
（5）公司地址：需提供公司處在地點及廠房面積（2500㎡以上），要有租賃合同或產權證（須有縣/區政府蓋章認證）；在簽租賃合同時，一定要房東提供土地產權證復印件及身份證復印件。
（6）廠房建設圖及建設批文；由房東提供有國土部門批准的廠房建設圖及建設批文。
（7）職工總數：制衣、制鞋及其他紡織項目，職工總數500人以內為好，且柬籍員工與外籍員工的工人數比例10:1.
（8）經營內容：要寫明企業的產品名稱，盡量寫全。
（9）生產產品價格及出口比例：80%以上產品用於出口的項目，可以享受永久性進口海關稅和增值稅的優惠待遇；否則，僅在運營的第一年可享受免海關稅和增值稅待遇。
（10）生產產品出口國家：填寫全面為佳，制衣和制鞋行業一般出口到美國、歐盟、日本、澳大利亞等。
（11）申請免稅進口原料及設備清單：需寫明物資名稱、型號、產地、數量及價格。
（12）申請投資項目及環保：柬埔寨是一個注重環境保護的國家，若投資項目對環保有極大危害的，在審定時就很難獲得批准。如：建輪胎廠，然後進口廢舊輪胎翻新後出售或者出口；建電瓶廠，然後進口廢舊電瓶深加工後出售或者出口；這樣的投資項目，評估委員會出於對環境保護的角度考慮，一般是不予以批准的，就是拿到批文，在進口這些廢料時仍然會遇到麻煩。
提供以上資料齊全，經柬埔寨發展理事會審議通過後，柬埔寨發展理事會為投資商完成的一站式服務有：
（1）CDC簽發投資項目成立企業批文及進口免稅批文。
（2）財經部在進口免稅物資清單上蓋章確認，交海關登記實施。
（3）商業部頒發公司營業執照、公司批文、存檔資料、公司公章、並在CDC制定的公司章程上蓋行政章後，存檔備案。
（4）稅務局進行稅務登記，頒發公司稅務登記證及增值稅證。
（5）工業部簽發建廠批文及頒發工業執照。
（6）環保部簽發環保批文及簽環保合同書。
一個投資公司的注冊登記手續，到此就完善了。然而，有些政策，投資商務必准確把握：
（1）公司生產商品用於出口的，應申請出口免稅批文，即免征利潤稅批文，可享受免征利潤稅及稅利附加稅的優惠待遇。
（2）公司生產產品用於非出口，而是為出口公司供貨的附屬企業，那麼，在完成公司注冊登記手續後，需申請永久性免進口增值稅批文；公司開始運營後，還需申請扶助工業批文，方可享受免征增值稅的優惠待遇。
（3）公司生產產品用於出口，但由於缺訂單，需要做來料加工時，應申請扶助工業批文，方可享受免征加工稅（增值稅）的優惠待遇。
這就是投資公司的相關手續及所能享受的優惠政策
1、公司名稱：（柬文或英文）；
2、股東成員名單：股東人數不受限，如果是自然人股東，需提供護照復印件、柬埔寨入境簽證、住址及5張兩寸照片；如果是法人股東，需要提供該公司的營業執照、稅務登記證及公司章程（這些資料均要英文版並經公證機關公證），同時還需要提供法人股東代表人的護照復印件、柬埔寨入境簽證、公司或者當事人地址及5張兩寸照片及公司給代表人的委托授權書；
3、股份分配及職務分配：柬埔寨商業部的公司章程大部分條文基本是一個模式，股份分配比例可依據實際情況登記，而職務一般為：公司董事長、公司董事及公司成員；
4、注冊資金：2000萬柬幣以上（約5000美元），申請人提供相關資料給商業部，經商業部審查資料齊全，並符合法律手續後，商業部便提供股東決議書、公司章程等給當事人審閱及簽字，然後到柬埔寨任何一家銀行開設賬戶，由銀行出具兩張資金證明即可。
5、公司注冊地址：要有租賃合同或房產證，同時附上護照復印件，房東的產權證復印件及身份證復印件。
6、公司經營範圍：商業貿易公司經營範圍十分廣泛：有商品買賣交易、進出口貿易、進口各類藥品及醫療器材、商業金融咨詢服務、兌換貨幣、開辦醫院或診所、開辦學校、商業廣告、印刷業務等……
運輸：陸、海、空商品運輸及物業管理，交通運輸服務。
建築：樓房、道路、橋梁的工程建設、圖紙設計、規劃測量等。
旅游：酒店、餐館、娛樂中心。
農業項目投資：工廠、加工廠。
值得說明的是，外商獨資公司企業無權擁有土地所有權，須有柬埔寨自然人或者柬籍法人持有51%及以上股份的公司，才能購買土地，經營房地產項目。
公司在商業部注冊之後，商業部給公司頒發：
1、公司營業執照
2、公司批文
3、公司章程
4、公司存檔資料
5、公司公章
取得商業部全套資料後。還需辦理稅務登記手續。應把公司的營業執照、公司批文、公司章程、法人或者股東的護照復印件、柬埔寨入境簽證及2張2寸照片。同時提供租房合同或房契、不動產稅收據、房子正面照片和辦公室照片，及繳納水、電費發票。到稅務局辦理稅務登記、貼印花，然後，由稅務局頒發：
1、稅務登記證（稅照）
2、稅務增值稅證（VAT證）
完成上述兩道程序，一個商業貿易公司的注冊登記手續就完善了。
申請注冊投資公司須知
為了鼓勵外商人在柬埔寨投資，加速國民經濟的建設和發展，柬埔寨王國政府專門設立一個機構——柬埔寨發展理事會，簡稱”CDC”。這個機構設有評估委員會，有財經部、商業部、工業部、環保部、稅務局及海關等官員參加，為王國政府重建、發展及投資項目的審議和決策提供參謀，並為投資商提供一站式服務。
在柬埔寨發展理事會——柬埔寨投資委員會申請成立公司企業時，須提供投資項目的經濟報告，以供審定。同時，投資人需提供：
（1）公司名稱：（柬文或英文）。
（2）股東成員名單：股東人數不受限，如果是自然人股東，需提供無犯罪證明（良民證）、護照復印件、柬埔寨入境簽證、國外住址、電子郵箱、電話、及15張2寸照片；如果是法人股東，需要提供該公司的營業執照、稅務登記證、公司章程及該公司給代表人的委托授權書（這些資料均要英文版並經所在國公證機關公證），同時，需要提供法人股東代表人的無犯罪記錄證明、護照復印件、柬埔寨入境簽證、公司或者當事人地址及15張2寸照片。
（3）股份分配及職務分配：公司章程的大部分條文基本上是一個模式，股份分配比例可根據實際情況登記，而職務一般為：公司董事長、公司董事及公司成員。
（4）投資規模：投資額須在100萬美元以上，但驗資只需提供投資額25%的銀行資金證明即可。
（5）公司地址：需提供公司處在地點及廠房面積（2500㎡以上），要有租賃合同或產權證（須有縣/區政府蓋章認證）；在簽租賃合同時，一定要房東提供土地產權證復印件及身份證復印件。
（6）廠房建設圖及建設批文；由房東提供有國土部門批准的廠房建設圖及建設批文。
（7）職工總數：制衣、制鞋及其他紡織項目，職工總數500人以內為好，且柬籍員工與外籍員工的工人數比例10:1.
（8）經營內容：要寫明企業的產品名稱，盡量寫全。
（9）生產產品價格及出口比例：80%以上產品用於出口的項目，可以享受永久性進口海關稅和增值稅的優惠待遇；否則，僅在運營的第一年可享受免海關稅和增值稅待遇。
（10）生產產品出口國家：填寫全面為佳，制衣和制鞋行業一般出口到美國、歐盟、日本、澳大利亞等。
（11）申請免稅進口原料及設備清單：需寫明物資名稱、型號、產地、數量及價格。
（12）申請投資項目及環保：柬埔寨是一個注重環境保護的國家，若投資項目對環保有極大危害的，在審定時就很難獲得批准。如：建輪胎廠，然後進口廢舊輪胎翻新後出售或者出口；建電瓶廠，然後進口廢舊電瓶深加工後出售或者出口；這樣的投資項目，評估委員會出於對環境保護的角度考慮，一般是不予以批准的，就是拿到批文，在進口這些廢料時仍然會遇到麻煩。
提供以上資料齊全，經柬埔寨發展理事會審議通過後，柬埔寨發展理事會為投資商完成的一站式服務有：
（1）CDC簽發投資項目成立企業批文及進口免稅批文。
（2）財經部在進口免稅物資清單上蓋章確認，交海關登記實施。
（3）商業部頒發公司營業執照、公司批文、存檔資料、公司公章、並在CDC制定的公司章程上蓋行政章後，存檔備案。
（4）稅務局進行稅務登記，頒發公司稅務登記證及增值稅證。
（5）工業部簽發建廠批文及頒發工業執照。
（6）環保部簽發環保批文及簽環保合同書。
一個投資公司的注冊登記手續，到此就完善了。然而，有些政策，投資商務必准確把握：
（1）公司生產商品用於出口的，應申請出口免稅批文，即免征利潤稅批文，可享受免征利潤稅及稅利附加稅的優惠待遇。
（2）公司生產產品用於非出口，而是為出口公司供貨的附屬企業，那麼，在完成公司注冊登記手續後，需申請永久性免進口增值稅批文；公司開始運營後，還需申請扶助工業批文，方可享受免征增值稅的優惠待遇。
（3）公司生產產品用於出口，但由於缺訂單，需要做來料加工時，應申請扶助工業批文，方可享受免征加工稅（增值稅）的優惠待遇。
這就是投資公司的相關手續及所能享受的優惠政策